Sébastien J. (14) « Mon propriétaire a-t-il le droit d'augmenter mon loyer tous les ans ? »
Question – Je m'adresse à vous concernant les différentes augmentations de loyer dont je fais l'objet. Mon bail a été conclu il y a sept ans et depuis, mon loyer n'a fait qu'augmenter tous les ans dans des proportions relativement importantes avec l'application de l'indice du coût de la construction mentionné dans mon bail. J'ai appris que la loi avait changé et les indices étaient plus favorables au locataire. Par ailleurs, mon propriétaire a-t-il le droit d'augmenter mon loyer tous les ans alors que la loi prévoit que le loyer est révisé tous les trois ans seulement ? J'ai l'impression de me faire avoir.
La réponse de Me Verdier
Comme indiqué précédemment, l'indice des loyers commerciaux étant facultatif (lire Jean-Marc H. (77) : « Quel est l'indice des loyers commerciaux ? »), vous ne pouvez pas imposer à votre bailleur un changement d'indice. Seul se trouve donc applicable aujourd'hui l'indice du coût de la construction.
Concernant votre seconde question, il est très fréquent que les baux commerciaux qui vous lient à votre propriétaire prévoient une clause automatique d'indexation tous les trois ans.
Dans ces conditions, le loyer sera révisé effectivement tous les trois ans par application de l'indice du coût de la construction.
Dans certains baux, cependant, cette clause devient annuelle. Cette disposition est tout à fait licite. Dans ce cas, votre loyer est reindexé tous les ans au lieu d'être réindexé tous les trois ans.
Le conseil
Sachez cependant que vous avez la possibilité, dans l'hypothèse où le loyer initial du bail a subi une augmentation de plus de 25 %, de demander la révision de votre loyer à la valeur locative (article L. 145-39 du code de commerce).
Il est préférable de formuler cette demande par l'intermédiaire de votre avocat. Sachez que dans ses grandes lignes cette demande doit être faite soit par huissier, soit par lettre recommandée. La condition impérative est que le loyer demandé doit être supérieur de 25 % au minimum au loyer initial, faute de quoi la demande est irrecevable.
A défaut d'accord avec votre bailleur, il appartiendra au juge de fixer le loyer au regard de sa valeur locative. Il faudra donc saisir le tribunal.
Sachez enfin que du fait de la conjoncture économique, l'indice du coût de la construction stagne depuis 2008 et se trouve en baisse depuis le deuxième trimestre de 2009.
A titre d'exemple, l'indice du coût de la construction du quatrième trimestre de 2008 était de 1.523 ; il est de 1.507 au quatrième trimestre de 2009.
Pour la plupart d'entre vous, les loyers soumis à l'indice du coût de la construction et réindexés en ce moment ne vont quasi pas augmenter. Pour d'autres, ils vont même légèrement diminuer.
Il n'y a pas que des mauvaises nouvelles…